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【法眼看法】小区的地下车库建筑商能否出租获得租金收益?

案情简介:

甲建筑公司将某小区房屋出售给业主后,又与部分业主就小区两层地下车库(地下二层为人防工程)签订了长期租赁合同,并与乙物业公司签订物业服务合同,约定服务期间车位租赁费由物业公司收取,并用于补贴物业服务。后来物业服务合同到期,小区业委会与该乙物业公司重新签订了物业服务合同,小区业主将车位租赁费仍然交至乙物业公司。甲建筑公司认为在甲、乙公司之间的合同到期后,乙公司无权收取车位租赁费,应当返还给甲公司。

问:地下车库是属于全体业主还是建筑商,乙公司是否应当返还案涉车位的租金收益?

法院判决:

因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权,现乙公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让,一并转移给全体业主。乙公司在该委托合同期满后继续收取案涉车位的租金收益没有合法依据,乙公司亦当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给甲公司。

法眼观点:

《民法典》第二百七十五条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本条规定在确定车位、车库权利归属时,遵循了“谁开发,谁受益”的市场调节原则。将车位、车库作为独立的交易客体,能够鼓励开发商建造更多的车位、车库,从长远看有利于缓解停车难的问题。同时,将车位、车库作为独立的交易客体,为以后业主转让或者出租车位、车库提供了法律依据。

本案中,甲公司与业主在签订《房地产买卖合同》中并未对停车位进行约定进行出售,而是在房屋开发销售时与部分的业主陆续签订了一百多份《车位租赁合同》,约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。因此,该小区的地下停车位应当归建筑商所有,甲公司享有车位的出租使用权。


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