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【法眼看法】物业未就小区内违章建筑进行拆除能否成为拒缴物业费的合理理由

案情简介:

20131021日,原告物业公司与高某签订《苏州市前期物业管理服务协议》,约定原告负责购房人所购明珠别墅房屋的前期物业管理工作;协议签订后,原告为被告顾某的房屋所在物业区域提供了物业服务,被告自201411日起未缴纳物业管理费,原告提诉。被告主张原告物业管理不到位,称原告未按照承诺拆除其隔壁xx幢业主的违章建筑,因此拒绝缴纳物业费。

问:物业未就小区内违章建筑进行拆除能否成为业主拒缴物业费的合理理由?

法院判决:

被告根据“违章建筑拆除调解协议”主张原告承诺拆除违章建筑,从协议内容上无法推断出原告做过此意思表示;拆除违章建筑属于相关主管部门的职权范围,不属于原告的物业服务范围,被告要求原告拆除违章建筑缺乏依据;根据被告提交的整改通知书、调解协议内容,原告对xx幢业主的违章建筑已采取了通知整改、通报相关主管部门等措施,并参与协调被告与违章搭建业主之间的纠纷,在该过程中,并无不当之处,对被告主张原告物业服务不到位的意见,本院不予支持。

法眼看法:

根据《物业管理条例》第四十五条的规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”由此可见,法律未赋予物业公司对管理区域内的违章搭建采取强制措施的权利,物业服务企业不可以依据部分业主的要求进行强拆。

但作为物业服务企业应就该问题尽到一定的管理责任。首先,应加强对本社区的管理,在《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件中,对违建行为做出明确规定或约定。同时,尽可能对装修现场进行巡视和合理监督;其次,在发现违建行为时,应及时对行为实施者以及相关业主进行书面及口头的劝阻、制止,劝阻和制止需采取合理合法方式并留存相应证据;最后,要及时将违建行为和情况向有关行政主管部门进行上报并保留相关凭证。


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