【法眼看法】业主违约迟延收房，物业费如何计算？

案情简介：

2010年11月4日，A公司（甲方）与郁某（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买X小区XX号房屋；在房屋交付过程中发生或发现房屋质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任；乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收手续的，视为双方已完成该房屋交接手续。该《上海市商品房预售合同》附有《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》由建设单位A公司与上海B有限公司（以下简称B公司）签订，约定由B公司对X小区提供物业服务；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。B公司退场后，由C公司对该小区提供物业服务。且B公司将其服务期间的业主所欠的物业费债权转让给了C公司。因郁某以房屋存在质量问题为实际收房为由未交物业费，C公司催缴无果后，诉至法院，要求其支付2011年6月1日起至2015年9月30日止，共计169,746元。

法院判决：

本院认为，按照前期物业服务合同的约定，郁某应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起向C公司支付物业管理费。关于涉案房屋是否已交付。现C公司举证不足以证明开发商向郁某发出了《交付通知书》以及之后多次书面催告郁某于2011年6月1日办理交房手续，郁某亦未于2011年6月1日之前与开发商实际办理了房屋交付手续。其次，郁某陈述其于2011年8月4日对涉案房屋进行了勘验，但由于房屋质量问题未接受钥匙，所以其认为房屋未交付。但双方签订的《上海市商品房预售合同》约定：在房屋交付过程中发生或发现房屋质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续。但郁某举证尚不能证明开发商在交付涉案房屋时，涉案房屋存在主体结构不合格或严重影响正常经营使用的质量问题。故2011年8月4日涉案房屋至今是否实际交付已非本案关键，郁某应自2011年8月4日起承担涉案房屋的物业管理费。但因郁某提出部分物业费已过诉讼时效，C公司未提供中断诉讼时效的证据，因此本院判决郁某支付C公司自2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业服务费人民币88,137.18元。

法眼看法：

对于提供前期物业服务的物业公司而言，前期物业服务合同中约定的物业费起算时间需要格外注意。实践中，部分前期物业服务合同约定业主应当自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月开始交纳物业费，但是当业主因房屋质量等问题拒绝收房时，物业合同约定的物业费起算时间就和业主收房时间不一致，这时大多数业主往往不愿意承担收房之前的物业费。这种情况下诉至法院，物业公司需要充分准备开发商书面通知业主收房的证据，法院还会根据商品房买卖合同中关于交房的约定来综合认定物业费的起算时间。