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【法眼看法】面对业主委员会的“解约”物业公司该如何维权

案情简介:

2012年3月24日,业主大会授权佛山市三水区第三届业主委员会(以下简称“第三届业委会”)甲方聘请A公司乙方,对全体业主提供物业服务,并签订《物业管理服务合同》一份其中该合同第十四条约定:本合同期限自2012年4月1日起至2015年3月31日,合同到期后自动延续至业主大会重新聘请的物业服务企业的合同生效之日止。合同第十六条约定:合同期内,甲方会议决定不再委托乙方的,应按照法律程序提请业主大会表决,业主大会决议解聘乙方的,由甲方提前3个月将业主大会的决议书面通知乙方。合同第十九条约定:若明确约定合同期的,合同期满后,在同等条件下甲方应优先乙方继续履行合同的权利,由甲乙双方组织向业主进行“是否愿意继续聘请乙方管理小区”的意见调查,让业主大会决定是否继续聘请乙方。后第三届业委会作为甲方与A公司作为乙方,双方签订《补充协议》一份,根据上述业主表决结果,就小区的后续管理达成补充协议,对物业管理费收费标准、停车位收入等服务内容进行了新的约定。之后,A公司一直为小区提供物业服务。第三届业委会在上述物业服务合同期限届满前(2015年3月31日)并未组织召开业主大会决定是否续聘A公司,第三届业主委员会也于2015年4月到期届满,后A公司仍继续为小区业主提供物业服务至今。2018年2月25日,第四届业委会发出《招聘启示》一份,其认为现有物业管理公司在服务合同已期满,现向社会招聘物业管理公司2018年8月18日,第四届业委会发布编号为HY20180818-1《告知书》,告知业主:A公司的服务期到2018年8月31日止;2018年9月1日起,由业主大会授权下所签约的b物业管理有限公司为业主提供物业管理服务,服务期三年(由2018年9月1日至2021年8月31日止),物业管理服务收费标准按经业主大会决定的结果执行。

问:原告是否可以诉求撤销业主委员会的决定,原告请求确认其与第三届业委会签订的《物业管理服务合同》依然有效是否成立?

法院判决:

本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,根据该条规定可知,法律赋予合法权利受到侵害的业主,享有撤销业主大会或业主委员会所作出决定的诉权,而原告A公司并非该小区的业主,其不具备该主体资格,且并无其他法律法规赋予物业公司享有撤销业主委员会已作出的决定的权利,故原告诉请撤销被告作出的《第四届业委会选聘物业公司大会公告》和《公告》(HY20180703-1)的决议和决定,缺乏法律依据,本院不予支持。2012年3月24日,第三届业委会(甲方)系经业主大会表决通过且经授权与原告A公司签订的《物业管理服务合同》,该合同系双方当事人在自愿、平等基础上建立的,系双方真实性意思表示,且相关合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定,故该合同成立且合法有效。2012年7月26日,虽经再次表决投票,但该小区业主大会决定继续由原告A公司再续物业服务,合同期限约定至2015年3月31日,且合同到期后自动延续至业主大会重新聘请的物业服务企业的合同生效之日止,原告于合同到期后亦自愿为该小区提供物业服务至今。被告辩称合同履行期间,原告存在私自截留公共收益、提高物业收费标准的严重违约行为,但该小区业主大会或业主委员会未对上述物业服务合同决定或提出撤销或解除,故现原告请求确认其与第三届业委会签订的《物业管理服务合同》依然有效,合法有据,本院予以支持。

律师观点:

业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会由全体业主的组成,业主委员会执行决定的相对方是业主,物业公司非小区业主,要撤销业主委员会的决定没有法律依据。


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