【法眼看法】业主主张物业费抵扣财产损失，物业公司是否承担责任？

【案情简介】

王某某系A小区某房的业主。2009年6月8日，某物业管理处与王某某（乙方）签订了《A小区前期物业管理服务协议》，约定由某物业管理处为A小区提供物业服务，同日，某物业管理处与王某某（乙方）签订了《A小区业主临时规约》，规约对业主的权利和义务、物业的使用和维修、物业服务的方式和费用的交纳、违约责任和违约纠纷的解决等进行了约定。2010年，王某某以业主私占小区公共部位、搭建违章建筑等为由拒缴物业服务费。王某某实际所有的本田摩托车在小区内被盗，王某某陈述因当时物业公司经理承诺以物业费冲抵被盗摩托车的损失，故未向公安机关报案。双方调解不成，便诉至法院。

【法院判决】

1、本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。被告以业主私占小区公共部位、搭建违章建筑等为由拒缴物业服务费，本院不予认可。针对物业管理区域内的业主违规扩建房屋，侵占共用部位等违规违建行为，物业服务企业无行政管理职权，利害关系业主认为其区分所有权受到侵害可另谋途径解决。物业管理区域内存在违规违章建筑，原告陈述已口头制止，但并无证据证明其已经履行及时向有关行政管理部门报告的义务。因此认定原告在实施物业服务上有瑕疵。

2、本院认为，被告并未提交充足的证据证明原告承诺以物业费冲抵其被盗摩托车损失及冲抵多长期限内的物业费，且被告并未提交证据证明其被盗财物的具体价值也未向公安机关报案。对于被告被盗损失可另行主张权利。

综上，原告主张2011年5月13日至2016年3月31日的物业服务费应予支持。因原告实施物业服务存在瑕疵，按照服务费用与质量相当的原则，对原告主张的物业服务费本院酌情认定按照八折予以缴纳，

【法眼观点】

本案中被告以其他业主占用公共场所，违章搭建为由拒缴物业费是没有法律依据的。业主与物业公司之间只存在物业服务合同关系，根据双方物业服务合同约定，物业公司对于违章搭建只有劝阻、制止和报告的义务。物业公司并非政府的职能部门，没有执法权，对于违章搭建在没有授权的情况下物业公司是没有权力私自拆除违章搭建。对于业主主张的被盗摩托车物业公司曾提供口头承诺冲抵物业费的情况，摩托车被盗涉及第三人侵权，然而本案中，业主既没有和物业公司签订财产保管合同，亦未有提供证据证明财产损失和物业公司有因果关系，也没有书面材料证据物业公司曾经做出过口头承诺。故被告业主的请求没有法律支持。