【法眼看法】业主“甩锅”分公司，物业公司如何接招？

【案情简介】

2008年4月3日，孙某某与某物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定孙某某接受乙方提供的物业服务，物业管理服务费4元月/平方米，每年交纳一次。2012年12月21日，某房地产开发有限公司与某物业管理有限责任公司、某某物业管理有限公司签订《变更〈前期物业服务合同〉主体协议》，三方约定，原由甲、乙两方于2007年6月签订的某山墅项目《前期物业服务合同》，根据《某股份有限公司关于某物业管理有限责任公司和某某物业管理有限公司所属物业服务企业调整整合的通知》要求：“某物业管理有限责任公司所属某山墅分部整体转让予某某物业管理有限公司”，经甲、乙、丙三方协商一致，达成协议：一、自本协议签订之日起，丙方成为《前期物业服务合同》的服务主体、《前期物业服务合同》中原乙方享有的合同权利和承担的合同义务，均转由丙方享有与承担，乙方不再作为《前期物业服务合同》的主体承担任何义务；二自本协议签订之日起，由甲方、丙方继续履行《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》的内容不做变更。乙方与业主签订的《物业服务委托管理合同》中乙方的权利和义务，均转由丙方享有和承担。当日，某某物业管理有限公司（委托人）与某某物业二分公司（受托人）签订《关于A小区物业服务项目授权委托书》，约定：某某物业二分公司由某某物业管理有限公司全资设立，某某物业管理有限公司根据2012年12月21日与某物业管理有限公司、某房地产开发有限公司签订的《物业服务合同变更主体协议书》决定自该日起由其下属公司二分公司为A小区提供物业服务。委托人根据上述协议将其所享有的权利与义务授权给某某物业二分公司享有与承担，某某物业二分公司有权收取某物业管理有限公司在该小区服务期间的物业服务费用。2014年12月1日、2017年1月1日，某某物业二分公司与北京市A小区主委员会签订《物业服务合同》，由乙方负责A小区的物业服务，期限为2014年12月1日至2017年12月31日，孙某某自2008年4月3日入住，未交纳2009年6月1日至2017年12月31日的物业费92017.03元，多次催讨未果后提起诉讼。

【法院判决】

本院认为，孙某某与某物业管理有限责任公司（以下简称某物业公司）签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效某物业公司、某某物业公司将A小区物业服务主体的变更情况进行了公示。据此，某某二分公司有权向孙某某收取某物业公司提供物业服务期间的物业服务费。物业服务主体变更后，某某物业二分公司为柳明家园小区提供了物业服务，孙某某接受了物业服务，某某物业二分公司有权收取物业服务主体变更后至2014年11月30日的物业服务费。2014年和2017年，某某物业二分公司与A小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》，约定由某某物业二分公司为A小区继续提供物业服务。上述两份物业服务合同对A小区业主具有约束力，孙某某作为业主应按照《物业服务合同》的约定向某某物业二分公司交纳2014年12月1日至2017年12月31日的物业服务费。关于物业服务质量问题，本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。本案中，孙某某提供的证据不足以证明某物业公司以及某某物业二分公司提供的物业服务长期存在严重违约的情形，故孙某某以物业服务质量未达到约定标准为由拒交物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。各方当事人均应全面履行合同各项义务。孙某某作为涉诉房屋的使用者，在享受某某物业二分公司的物业服务后，应当如约支付物业费。由于物业服务存在连续性，因此对于孙某某诉讼时效的辩称，法院不予采信。孙某某的其他辩称，并不构成其不交物业费、电梯费的理由。因孙某某提出了物业服务存在的问题，其并非恶意拖欠物业费用，故对于某某物业二分公司主张的违约金，法院不予支持。某某物业二分公司计算费用数额有误，法院予以调整。综上所述，一审法院判决：一、孙某某于本判决生效后七日内向某某物业管理有限公司第二分公司交纳二○○九年度至二○一七年度物业费、电梯费共计人民币九万一千九百八十五元三角三分；二、驳回某某物业管理有限公司第二分公司其他诉讼请求。

【法眼观点】

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。