【法眼看法】外墙渗水，物业处理不及时，是否需要担责？

案情简介：

倪某某系A小区某号房屋业主，于2006年12月12日办理收房手续。2014年7月1日，A小区业主委员会与某物业公司签订了《A小区物业服务合同》，委托物业公司对A小区进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议的义务。倪某自2016年12月31日起，以房屋北面卧室外墙渗水，导致地板，装修的木材被损坏，物业未尽到管理义务为由拒绝交纳物业费，物业公司多次向倪某某催要未果，故将倪某诉至人民法院。

问：倪某某拒交物业费是否合理？

法院判决：

判决倪某某按照欠交物业管理服务费的85%向物业公司支付物业管理服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告倪某某提供了主要的物业服务义务，虽然原告物业公司存在处理渗水维修事项不及时等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告倪某某仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，但因原告物业公司对于被告倪某某的房屋渗水等事项未能及时有效处理，也未全面及时履行《协议书》中约定的对案涉房屋因渗水造成的室内恢复以及地板恢复等内容，其履行物业服务合同客观上存在瑕疵，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告倪某某有权要求减少支付物业服务费的价款。

律师建议：

本案所涉房屋的渗水问题系外墙开裂引发，根据双方《物业管理服务协议》约定，内外承重墙体系房屋共用部位，属于物业公司维护、修缮的范围。若房屋质量问题发生在质保期内，虽依法应由开发商承担维修义务，但物业服务公司基于其对外墙的维护和管理职能，应当履行积极通知和协助开发商进行维修的义务。对于已过质保期，应按程序启动维修基金进项修缮。且需要注意的是物业公司在此类案件中，应该注意好证据收集保存，以避免风险。