【法眼看法】未获得业主大会合法选聘签订的物业合同是否有效？

【案情简介】

田某为某小区业主，A物业和某小区业委会签订了物业管理合同。田某认为A物业和小区业委会未经法律要求的“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的业主同意授权的情况下就签订了物业管理合同，同时对于田某提出公示合同的要求不予理睬。长期以来，小区的物业管理越来越混乱，并有业主反映被告A物业的工作人员无证上岗，有安全隐患，且人员配置不足，田某也时常见物业公司工作人员焚烧垃圾和干树枝等节省开支的行为。2005年9月份，田某从小区业主的诉讼材料中，见到了合同和一些相关证据复印件，该合同第二十六条补充协议：“甲方委托乙方向小区业主收缴前欠物业管理费，该收入由乙方提取30%作为管理费及税金外，其余70%可适当补贴物业管理费用不足”，“70%可适当补贴物业管理费用不足”中的“物业管理费”被涂改为“公共部位维修”。田某认为A物业签订合同主体违法，且擅自处置其收缴的小区业主前欠物业管理费的行为损害了田某的利益，遂诉至法院，要求确认业委会与物业公司签订的物业服务合同无效。

【法院判决】

选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体由业主大会议事规则规定。本案涉案的小区业主大会议事规则规定，业主大会可以采用邮寄形式进行表决，但“视为同意”不适用于选聘物业服务企业。而本案选聘物业服务企业的选票，同意票中返回信息表示同意的仅17票，剩余304票均为未反馈意见而把它直接视为同意，故业主大会的该次表决不符合法律、法规的相关规定。在被告A物业未获得业主大会合法选聘的情况下，被告业委会以该次表决结果为依据与被告A物业签订的《物业服务合同》应属无效。

【法眼观点】

根据《物权法》的相关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。