【法眼看法】业主房屋被强制执行，仍需缴纳执行之前的物业费

案情简介：

物业公司通过与开发商签订前期物业委托服务合同取得纽伦小区的前期物业服务管理权。2009年12月22日，吴先生与开发商签订《商品房买卖合同》一份，购买了纽伦小区的房屋一套。2010年3月13日，开发商向吴先生交付了上述房屋。同日，物业公司与吴先生签订《前期物业服务合同》，该合同签订后，吴先生初始均有按照约定支付物业管理费，而自2016年1月起，吴先生没有向物业公司支付物业管理费。为此，在多次催收无果的前提下，物业公司将吴先生诉至法院，请求吴先生支付其欠缴的物业费。在庭审中查明，李先生因在本院其他民事案件中的债务纠纷，被案外人梁先生申请对涉案房屋进行强制执行。法院于2017年4月18日通过人民法院司法淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行了公开司法拍卖，由案外人李先生竞拍成交。本院后于2017年5月22日以民事裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的其他权利裁定归买受人李先生所有，财产权自该裁定送达给买受人时起转移。2017年6月29日，李先生签收了上述民事裁定书。

问:业主房屋被强制执行，执行之前的物业费由谁交?

法院判决：

法院审理认为，本案为物业服务合同纠纷。法院确认本案争议的焦点为：被告是否具有合法理由不予支付涉案物业管理费？

首先，对于被告所主张的，其没有使用涉案房屋而不应支付物业管理费的抗辩理由。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，房屋的买受人即业主在接受建设单位交付的房屋后，就应当按照合同的约定交纳物业管理费。

其次，原、被告所签订的《前期物业管理服务合同》第六条“甲方交纳费用时间”第五点“因甲方原因房屋空置，甲方应照常向乙方交纳物业管理服务费”，已明确物业管理服务费的交纳不以被告是否使用房屋为条件。因此，被告虽没有入住、使用涉案房屋，但仍应当按照合同的约定和法律的规定支付物业管理费用。

最后，对于被告提出的，因涉案房屋被法院采取保全的强制措施而不应再交纳管理费用的抗辩意见。涉案房屋虽被人民法院采取了查封的强制措施，但在人民法院依法采取强制执行措施拍卖涉案房屋后、对房屋的所有权作出权属变更的民事裁定书生效之前，被告仍为该房屋的合法所有权人，人民法院采取的强制措施亦没有限制被告正常使用涉案房屋，故被告仍应按照合同的约定和法律的规定向原告交纳物业管理费用。综上，被告的抗辩意见缺乏事实和法律的依据，依法不应予以采纳。被告应向原告支付2016年1月至2017年5月间的物业管理费合共11033.68元。

律师分析：

本案中，物业公司与吴先生所签订的前期物业服务协议系双方自愿、合法签订，是有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。物业费收取的时间点并不是以业主是否使用房屋为标准的，业主自收房之日起，就应按物业服务合同的约定交纳相应的物业费，因此，本案中，吴先生以为使用房屋为由拒交物业费是不合理的。

另一方面，吴先生的房屋虽然被法院采取强制拍卖措施从而更换了产权人，但是在更换产权人之前，吴先生仍然是该涉案房屋的所有权人，需要承担更换产权人之前的物业费。